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Economist Aug 30th 2015

7月底時,約有千位民眾湧入西雅圖某間禮堂,針對設定房租上限一事,展開兩小時的辯論。控制房租的想法 — 目前在西雅圖州還是非法的 — 吸引到幾位議員,他們認為這有助於解決(他們認為破碎的)房市問題。這些西雅圖人並不是唯一有這種想法的人:紐約市長白思豪(Bill de Blasio)大力推動穩定租金公寓(rent-stabilised apartments)的租金凍結。在倫敦,幾位有可能的未來市長,醞釀要在倫敦引進某種形式的房租控管。為何房租控管會受到歡迎,這又會有用嗎?

政治人物(尤其是中間偏左的)以及某些政策書呆偏好各種形式的租金法規,比如說房租控管(規定房租上限),或是穩定租金(規定某段時間中,租金只能調高多少)。支持者認為,這樣的限制,可確保不那麼有錢的人,也不會因為房租高漲,而被迫離開都市。在許多繁榮的城市中,成長的壓力讓房租高騰,過了一段時間後,許多社區的組成結構轉變,只有那些付得起高價房租的人才住得起。紐約城市規劃局局長魏斯柏(Carl Weisbrod)告訴衛報,管制房租「對這個城市的未來非常重要」。支持房租管制的人通常拿德國當例子;在德國,如果房租比類似的物件高出20%,可能構成違法。約有50%的德國人租房子渡日;幾乎90%的柏林人如此做,許多人住在令人愉悅的寬敞、有人照顧的公寓中。富裕國家高騰的房租,讓許多人對房租管制的政策產生興趣。2004到2014年的這段期間,以25-34歲成年人為首的英國家庭,私人租屋率從22%上升到44%。在西雅圖,2010年到2013年間,單房公寓的房租,上漲了接近11%。支持房租管控的人認為,這是一個可以為租屋者提供長久的租屋安全性,又可以讓租屋者/出租者間傾斜權力平衡的方案。一些人預測,這樣將會創造一個更公平的市區房屋市場,那些較低收入的家庭,不會因為屋主亟於推動該區域的「中產階級化(gentrify)」,而被踢出去。

但無論是偏左或偏右的經濟學家,通常都不同意。如克魯曼(Paul Krugman)在2000年於紐約時報寫的,房租管制是「經濟學中最被了解的議題之一,也是經濟學家中最不會起爭議的」。經濟學家推測,設定價格的天花板,將會減少房地產市場的供給。當價格被限制,人們就比較不想修復、出租他們的地下室,或者是興建新的出租物件。緩慢的供應成長,實際上加劇了價格危機。那些把房子出租的房東,也許會懶得去維持租屋狀態,反正這個市場的供給跟周轉量,都被房租天花板限制住了;房東沒有動力去競爭,來吸引有意願租屋的房客。房東也可能變得挑剔,房客則可能待在某間租屋中非常久。有趣的是,某些證據顯示,那些住在紐約「穩租公寓」的人,收入的中位數,比那些住在「市價公寓」的人高。這可能點出部分事實,也就是實施房租控管,並不表示那些擁有較好資源的人,比較不知道怎麼去找好房子;某些情況下,有方法的家庭,也許比較知道怎麼去搜尋、確保那些租金穩定的房屋。德國的例子,也不是那麼完美:許多城市的人口似乎在減少,且過去二十年的房屋價格偏低(或是在下降),雖說現在有些城市正在改變。

在那些住房需求仍然正面成長的都市(比如說倫敦、紐約跟西雅圖),一個更有效的政策,會是興建更多房屋。英國興建房屋的數目,在1968年達到最高峰(興建了352,540間房屋)。自2008年起,暴跌的情況尤其嚴重,位於城市邊緣地帶區域的「綠化帶」緊縮,限制了成長。在此同時,許多房地產開發商坐看土地價值成長。根據麥肯錫的資料,倫敦應該開發的土地中,還有45%是閒置的。倫敦政經學院的史坎隆(Kath Scanlon)說,德國的房屋興建率甚至更低。某些地方(比如說也有房租管制的舊金山)的限制性分區法,也可以鬆綁,而西雅圖的其他人,也曾呼籲議會多興建一些低成本住宅。為了讓城市宜居,不只是房東,政治人物也必須要反對鄰避主義(NIMBYs, Not in my back yard)。

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