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Economist Apr 4th 2015

買塊土地吧！馬克吐溫曾如此建議；不會有更多土地了。但事實上，土地不是真的這麼稀少：即使全美的人口都住到德州，每戶家庭所能使用的土地還是超過一英畝。讓如倫敦、孟買、紐約這些大都會土地價格飆升的真正原因，在於迅速成長的需求跟供應有限碰撞的後果。在過去十年間，香港的實際價格已上升了超過150%。倫敦市中心梅費爾(Mayfair)的住宅區價格，高達每平方公尺5.5萬英鎊。曼哈頓住宅區一平方哩的價格，更值165億美元。

即使在這些大城市，土地的稀少性也是人為的。對建築物限高、密度的法規，遏止了供給，讓價格上漲。最近倫敦政經學院(LSE)學者的一項研究估計，因為土地使用法規的緣故，讓倫敦西區的商辦價格上漲了800%；米蘭跟巴黎的土地法規也讓價格上漲了300%。地主持續靠土地賺進巨大利益的原因是，無法興建新的辦公室，所以缺乏讓房價降低的競爭。

這樣誤點燃房市的代價很高，主要是對個人的影響。高房價讓勞動者必須遷往較便宜，但效率也較低的地方。根據一項研究顯示，如果不是嚴格的建築限制，舊金山灣區的就業人數，將會是現在的五倍。如果加上損失的收入、未實現的潛在人力資本，數字會更令人目不暇給。如果解除對城市發展的種種限制，美國的GDP將可以提高6.5%至13.5%，也就是一兆至兩兆美金。很難想像有任何其他的政策，可以帶來這樣的成長。

地鐵站
Metro stops

兩種長久以來的趨勢，造成了這種破裂的市場。其一，全球經濟機制下，城市再度成為中心樞紐。20世紀時，因為交通成本的下降，讓城市不再具有強大拉力；到了21世紀，數位革命則重新讓城市回復拉力。如科技、金融等知識密集產業的興盛，得靠從業者聚集，互相分享知識、想法。結果就是倫敦、紐約、舊金山等大城市的經濟、人口都出現反彈。

這些城市沒有恢復的，是過去城市為了容納所有想移入者，所擁有的擴張能力。這有個好理由：19世紀末，毫無節制的城市擴張，讓城市成為犯罪跟疾病的溫床。因此第二個趨勢產生，也就是綠帶的增加跟分區規範。過去一個世紀中，土地利用的法規多如牛毛，讓獲得建築許可一事，比想在下雨的倫敦午后招到計程車更難。倫敦有嚴格的法令限制，避免讓新建物遮蔽到聖保羅大教堂的景觀。Google原本打算在矽谷的山景城(Mountain View campus)打造住宅區，被拒絕了。因為新的住民可能會養寵物，而這可能會傷害到當地貓頭鷹的生存。生活在人口密度低的鄰避主義者(Nimbyish，Not in my back yard)可隨心所欲地藉各種理由，從日照到停車位，來阻擋新建案。

許多人認為，這也算是一件好事。在人口不斷成長的壓力下，大城市中縱橫交錯的公路、鐵路早已不堪負荷。房地產，是現今中產階級寥寥可數幾種累積財富的方法之一，打壓房價，也會對此造成傷害。若想要確保城市中的公共空間以及古蹟，謹慎的開發手段，是最穩當的方法：如果按照經濟學家的方法來做，他們可能會馬上在中央公園鋪條馬路。

但無論提出的意見多好，在城市的規劃會議中，總因嚴密的審查最終告吹。以房產持有這件事來說，並不是機會均等。因為房價的關係，許多家庭被迫從充滿活力的地區搬走。在衰敗的底特律，住房持有率達到71%，而蓬勃發展的舊金山卻是55%，這件事並不是巧合。並不需要為了讓大城市容納更多人，而興建更多摩天大樓的水泥森林。即便舊金山擠進現在的兩倍人口，人口密度也僅有曼哈頓的一半。

房地產之過
Property wrongs

城市發展，有時會讓社會效益、城市效率及私人成本三件事失衡。分區管制的作法，可視為一種取得三者平衡的解決方式。但土地利用的規則，已變得十分有害：土地利用的機制，讓地主不但擁有意外之財，還同時讓他人無法完整掌控自己的財產*。若能在公共跟私人利益間，取得某種更健康的平衡點，即便是很小的一步，也會帶來巨大的回報。政策制定者應該著眼於兩件事。

(*譯按：這句話，譯者認為是說，房子蓋在地主的土地上，即使擁有房子的人，也會受限於地主，無法完整控制自己的財產之意。但一位網友認為，應該是現在的住房法規讓地主無法隨心所欲的使用，歡迎討論。)

首先，他們應該要確保都市計劃的決策，是由上而下。如果地方擁有決策權，土地使用規則會變得較嚴苛。人口數多的大都會中，個別區域接收到的益處(工作機會、稅)比壞處(被阻擋的景觀、塞車)少。以城市層面，來決定住宅的供給，意味著較著重成長的整體效益。即使某區受到建築限制，也可在另一區以增加興建的方式彌補過來。如此一來，以城市作為整體，便可保住其發展預算。

第二，政府應該對土地價值課以重稅。在多數富裕國家中，地價稅只佔了政府收入中很小的一部分。地價稅較率高、不易躲避；你無法把土地塞到盧森堡的銀行保險櫃裡。對房地產課高額稅，將會使投資受到打擊，但對土地課稅，將鼓勵開發閒置土地。地價稅也受後進者歡迎。新的基礎建設會提高周圍土地的價值，立即讓收入提高 — 這就有辦法支付改善措施。

無論是分區管制，或是課徵地價稅，都不是簡單的事。實務上有很多障礙，比如說要如何排除土地上的房產，來衡量土地價值。政治上則會更為困難。但政治上的難題本就多如牛毛，但卻很少難題解決後能帶來數兆美元的回報。

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